各位听众，早上好。在没有开讲以前我先问大家一个问题。现在经常听一些房地产专家说，发达国家的房价比中国高多了。现在政府、媒体常常喜欢引用“国际惯例”，所以这样说背后的潜台词就是说按照国际惯例，中国房价还可以往上涨。我要问的问题是什么呢？是发达国家的房价那么高，为什么老百姓却没有把这当作第一大社会问题？今天我讲的内容是“中国的住房问题与住房社会政策”，我是搞社会政策的，住房政策是一个非常重要的社会政策。按温总理的话来讲，是第一重要的，是他第一关注的问题。我现在要对中国的住房政策做一点评价。

也许今天来的听众有一部分是想来听听唐老师讲房价什么时候往下落，什么时候我能买得起房，唐老师是不是能给一个预测，2011年什么时候房价开始往下落，能落到什么地步。很可惜，我不能给大家答案，因为我的同事，我们中国社科院很多研究房地产的人做过预测，但是好像从来没有人的预测是准确的。所以，我不走这条路。为什么呢？因为经济预测是按规律去作预测，但是中国的房价不按规律走，没有规律你就不能做预测，而事实也就证明了这一点。

我今天能够告诉大家的只是中国的住房问题。注意，我跟其他的人讲的好像都不一样，我讲的不是房地产问题，是中国的住房问题，是中国的住房问题我们的政府应该怎么做。当然，住房政策的结果应该是使大家买得起房子，虽然我不能告诉大家什么时候能够实现这个目标，因为我没有这个权力，我也没有这个能力让政府按照我的想法去做。但是，我的想法真正是按国际惯例在说话。

一、中国住房社会政策：现状与问题

1．越调越高的房价

我们先来看一看2010年我们政府做了什么事？在2010年“两会”上有一个提法：要促进房地产市场平稳健康发展，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。一年来，住建部、国土部、银行以及国务院的其他有关部门出台了“国十条”和“新五条”等一系列调控房价的措施，简直可以说为房价忙得不亦乐乎。但是，具有讽刺意味的是：2010年全国楼市在多重调控政策作用下，依然红火一片。到年底的时候，温总理在电台跟老百姓对话时说了这么一段话。因为坊间流传，说房价问题总理说了不算，总经理说的才算。温总理说：“对敏感的问题不要回避。我在去年的访谈当中曾经向广大群众承诺过，在我的任期内一定要使房价能够保持在一个合理的水平，我还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩。”这个话相比在年初讲的话低调了一些。当然目标没有变，但调子变低了。我从2004年开始关注住房问题，2007年我开始写文章，基本上每年写2、3篇关于住房问题的文章。我的观点倒是没有变过，就是住房问题不等于房地产问题，更不是高房价的问题。

大家或许会觉得很奇怪，为什么会这样说呢？去年“两会”刚过，凤凰台跟我做过一个采访，我当时说，虽然中央下了很大的决心，但是房价可能还是遏制不住。“两会”刚闭幕北京又出了一个“地王”，“地王”的出现严重打击了老百姓的信心。结果恐怕就是总理说总理的，但是房地产市场依然如故。很遗憾，不幸言中。如果不把老百姓的住房问题，一个与社会政策相关的问题，同房地产问题区别开来，高房价是解决不了的。因为房地产、高房价是一个经济问题，是一个市场的问题，跟社会政策本来就是两回事。所以，我刚才问大家，为什么发达国家也是高房价，而人民的怨言却没那么大，其原因就在这里。发达国家闹事的现在也挺多，但是没有为住房而闹事的，为什么？因为在房地产之外人家有一个住房社会政策，是是给老百姓解决住房问题的政策。所以房地产市场上价格再怎么涨，跟老百姓的基本生活无关，大家能够理解这一点吧。

再来看看我国2010年新建商品住宅全年的均价：北京20328元／平方米；同比涨幅42%（与2009年相比）。上海，22261元／平方米，同比涨幅40%。广州，11579元／平方米，同比涨幅23%。深圳，20596元／平方米，同比涨幅33%。所以说，年初讲的一定要遏制房价的上升，但到年底，不敢说全部，至少在这四个城市并没有达到目标。据媒体报道，所谓的二、三线城市现在的房价也在猛涨。开个玩笑，四个城市里面广州好像是最幸福的，房价上涨的幅度最小，均价最便宜，11579元／平方米，我觉得也许跟亚运会有一点关系。

再说，“均价”是一个什么概念？如果我们按一个城市的“均价”去买房子的话，从北京来讲大概在四环到六环之间。在广州来讲，可能就要到外环线之外了。当然，我也不太清楚这个均价是怎么算出来的，但是市区的房价大概要到均价的一倍还要多。当时凤凰台记者采访我的时候，我说了两个意思：第一，现在房地产市场已经形成，靠政府去压价是压不下来的。第二，把房价压下来一半又如何？真想买房子自己住的人还是买不起。其实，近年来，政府已经作了很大的努力，在8年当中74次调控房价，但结果是房价越调越高。

2．政府应该确保公民的居住权

在整个社会领域中，有六项公民的基本权利：（1）．生存权。就是说你出生以后至少要能获得最起码的生存和生活的权利。（2）．健康权。也就是我们通常讲的医疗卫生、身心健康的权利。（3）．受教育权。要能够读书，因为在现代社会里受教育水平的高低将决定人的一生。（4）．工作权。要有工作的权利，事业就意味着参加初次分配的权利被剥夺。（5）．居住权。（6）．财产拥有权。社会政策学通常认为在社会领域中这六项都是公民的基本权利。

什么叫公民的基本权利呢？因为对于人类来讲，这六个方面都是需要。但是，每一个方面的需要都是分层次的，一个是基本需要，一个是高层次的需要甚至是奢侈消费的需要。比方说生存权，解决吃饭问题，我们可以买米、买油、卖菜在家里自己做饭吃，但我们也可以到一般的餐馆去吃，还可以到高级的酒店饭店去吃。以前有过“黄金宴”，每个菜里面都放上金箔。传说中，有个富豪到酒店吃饭，可能心里不太高兴，看到在水族箱里游来游去的金龙鱼，就说我要吃这个。金龙鱼几万块钱一条，但从市场的角度来看，只要他有钱，酒店就可以满足他这个需要。但是这个需要不是一般的老百姓过日子的需要。受教育也一样，你可以读到大学本科毕业就去工作，当然你也可以继续读硕士、博士。你可以在国内读书，你也可以出国去留学。在住房问题上也有一个基本需要，就是老百姓应该有房子住。这个基本需要怎么来衡量呢？就是说，在一个社会里，老百姓基本上普遍都认可的住房条件。比如说平均每个人20多平方米，有厨房，有厕所，有了这么一个房子的话，我们就说满足了基本需要。

现在中国的问题，是把房地产和老百姓的住房问题混淆在一起，实际上就是把高层次需要和基本需要混杂在一起了，所以问题就说不清楚了。刚才讲的这几个方面的需要，从社会政策的角度出发，政府要保障的是他的基本权利。社会心理学有一个理论叫“马斯洛的需求层次理论”，他画了一个金字塔，说明人的需要有五个层次：（1）．生理的需要。吃喝拉撒睡，这是最基本的需要。（2）．安全的需要。（3）．得到认同的需要。（4）．自尊的需要。（5）．自我实现的需要。我们可以看一看，前面讲的六大基本权利都是属于层次比较低的需要，属于“生理”和“安全”的需要，低层次的需要更接近于人的本能，更接近于人的动物本性。这是无法回避或者后退的，所以一旦发生困难，就要由政府负起“确保”的责任来。

中国社会老爱强调家庭保障，但是在现代社会中，家庭保障所能起到的作用越来越小。按照马克思的说法，现代社会的生产方式是社会化的大生产。从经济学的角度来讲，社会化大生产是把人作为生产要素来进行配置。在人力资源配置中，人一定要流动才能实现劳动力的市场配置。过去中国社会是农耕社会，农耕社会最大的特点就是不流动，把人束缚在土地上。你不流动，就可以在家里尽孝。但是在现代社会中，人需要流动，在座的很多可能本来并不是广东省或者是广州市的人，但是你流动到广东省、广州市来了，你的父母可能还在原籍。这样的话，你想尽孝也显得鞭长莫及，常常是心有余而力不足。所以，在现代社会中，家庭保障的作用越来越小。在基本需要和基本权利方面，现在唯一的办法就是靠社会、靠政府。不然，为什么要说是基本权利呢？基本权利就意味着是政府的责任，政府必须要满足老百姓这六个方面的基本需要。现在我们讲“幸福广东”，广东怎么才能幸福起来呢？政府首先要满足这六个方面的基本需要。

3．住房问题≠房地产问题

我们本来要解决的问题，是老百姓的住房问题，但是我们的现行政策瞄准的是房地产问题、高房价问题。政策的目标不对路，所以起不了作用。我打一个比方，前一阶段食品的价格涨得比较厉害，因此，政府出政策要解决老百姓的吃饭问题，就是说我们要使老百姓的恩格尔系数能够维持某一个比例。恩格尔系数就是说你吃饭花的钱占你整个消费的比重，当然是越小越好。但是因为粮食涨价，肉类涨价、蔬菜涨价，使老百姓在吃的方面花的钱多了，这就必然压缩其他的开销。但是，如果政府的政策不去涉及基本的食品涨价问题，却拼命去限制鱼翅不能涨价，鲍鱼不能涨价，其结果又会怎样呢？用这样的比喻大家可能更容易理解我说的政策不对路。吃饭问题好比是老百姓的住房问题，鱼翅涨价和鲍鱼涨价是房地产的问题，为什么我们政策不起作用呢？就是因为我们政策瞄准的目标错了。

世纪之交，就是1998年到2002年这段时间搞房改，停止了福利分房。但是很奇怪的是，在停止福利分房的同时，我们的住房社会政策没有了，剩下来的只有房地产了。当时，有人开玩笑说，建设部就是房地产部，你看从部长到司长到专家，开口闭口都是房地产。当然，后来也开始讲“保障性住房”了。但是算一算两个词出现的频率，差不多一张嘴就是房地产，而保障性住房常常是一带而过的。其实住房改革的方案是我们中国社会科学院社会学所设计的，我的同事设计的方案，就是停止福利分房之后有两个政策，其中一个是用廉租房解决低收入群体中住房面积偏窄、偏小的这样一些家庭的问题。经济适用房是解决大多数老百姓的住房问题。现在大家一听经济适用房就火冒三丈，但是实际上不是这样，经济适用房应该是个好政策，可惜一本好经让歪嘴和尚念歪了。

停止福利分房之后，在相当一段时间内，老百姓唯一的选择就是到市场上去买房子。经济适用房其实也是完全的市场取向，政府在这方面不作为。老百姓总是有住房需求，比如说动迁的，我们现在城市里面大拆大建已经熟视无睹，习以为常。有人开玩笑说，中国为什么叫“China”，北京人念英语也爱卷舌，“China”就成了“拆哪”，动迁户肯定需要房子。现在到处出现钉子户，为什么？就是因为拿到的补偿金在相同的区域里是远远不够再买差不多的房子的。居住问题对老百姓来讲，不仅仅是一个有房子住的问题，一个人、一个家庭所有的人际关系和生活基础都在原来的住处。广州市的动迁户不得已迁到外环以外，在那里你是可以买到一个面积差不多甚至更大的房子，但是你的人际关系、生活基础统统被破坏了。遗憾的是，政府并不考虑这个问题，只觉得我拆了你的房子我还你房子就行了。这还是最近的事，以前还你房子这个目标还达不到，现在可能相对缓和一点了。但是你拆掉了人家的房子，往往也拆掉了人家的生计，这是一个大问题。

另外，停止福利分房之后，当时得到的房子大多面积都不大，人人都要养儿育女，孩子长大了怎么办？所以还是需要买房子。还有外地人来广东打工的，慢慢地我在这里建立起我的基本的生活基础，希望在广州有所发展，那么我也需要买房子，而广州的发展其实是离不开这些外来人口的。因此，从社会的反应来看，就显示出很大的居住需要。但是，在当时来讲，市场是解决住房问题的唯一的途径，所有的人都被逼无奈只能去市场上买房子。于是，中国的房地产市场出现了一个假像，居住需要好像是无穷无尽的。

于是，有的官员，也有被老百姓称为“砖家”的，也发出了很多奇谈怪论，譬如说，因为买方是所谓第三方买单，即父母买单，所以推动了房价上涨。另一个说法是丈母娘推动了房价上涨，选女婿必定要找“蜗牛”，就是说你要跟我女儿结婚，就要带着房子来，世界上带着“房子”到处走的动物，常见的就是蜗牛了。还有人说，房价上涨是因为离婚率高，本来两个人住一套房子就够了，离婚之后就需要两套房子。更奇怪的是有人说，因为城市里面“小姐”多了，“小姐”有钱，她们爱买房子，所以把“小姐”统统赶出城市这个房价就不涨了。真不知道，这些人怎么会挖空心思想出这些理由来。

从经济的角度来看，四大一线城市确实存在房地产泡沫，为什么呢？因为我们的住宅其实被“符号化”了。什么意思，我们现在建了很多房子都不是为了居住，而是为了投资。据说中国流动的资金很多，所以我们要建大量的房子去满足投资的需要。可是，从这个意义上说，我们建的房子与股票是同一个意义上的东东了。建房子需要消耗大量的物质资源，其中有很多是不可再生的资源。建房子又造成大量的建筑垃圾，被专家为中国第一大公害。可股票就是那样一张小小的纸，甚至可以在计算机世界中“虚拟”。但我们现在是把住房变成了股票，对那些投资的人来讲，住房的实用价值并不需要考虑，只是一张股票而已。这就是说，我们为了建这个房子所消耗掉的大量的物质财富实际上是白白浪费了。所以，当住宅被符号化的时候，开个玩笑说卖房子让炒家去炒，还不如卖楼花。卖楼花至少从环保的角度上讲要比建房子好，我不知道大家是否接受这个观点。

当需要买房住的人，只有这么一条唯一的出路的时候，很多人被迫去当房奴。房奴是什么意思呢？就是其他正常的消费被大大的压缩，这也就意味着其他行业的产品的消费空间在国内市场上被大大的压缩。虽然房地产好像很景气，好像支撑了整个国民经济的飞速发展，但是我告诉大家，中国有的特大城市2009年GDP的51%是靠房地产贡献的，这是很可怕的。

再说“房奴”，现在一买房子，其他的生活消费被大大的压缩。在座的也不少70后、80后的，不买房子的，可能对生活没有稳定感，不过相对而言现在的日子还好过些。一旦买了房子，你就必须得节衣缩食，甚至于打两份工、三份工，要去挣钱还房贷。从宏观来讲，整个国家的消费水平是不是降低了？我们讲要扩大内需，但是大部分的钱都到房地产那里去了。房地产这样无序的、不可控制的发展，其实造成了中国整个经济的畸形。

高房价实际上跟政府有关，主要是地方政府。根据一些专家和房地产商的估算，高房价里面的30%甚至于更多，实际上是给政府拿走了。政府搞的所谓土地财政，买卖土地的收入是5年7万亿，主要集中在北京、上海、广州、深圳或者还有南京、杭州这样一线城市，所以这是一个很惊人的数字。

4．市场一旦形成其实政府就很难干预

当一个市场真正形成之后，政府对市场干预的作用其实是很小的。只要有需求，只要有供给，只要有资金注入，这个市场就会存在。别说房地产市场，就说“黄赌毒”，其实也是个市场，虽然大部分人来对此都切齿痛恨，政府灭了它的决心也很大。但是因为中国社会的人口流动越来越大，价值观念也越来越多元，再加上政府官员的腐败，企业上层的腐败，就造成了一种畸形的需求。政府干预吗？用一个时髦的话来讲，政府很“给力”地干预了，“天上人间”都给关了。但是这个市场你消灭得了吗？消灭不了，因为有需求，有投入，有卖的有买的，还是消灭不了。

当然，我这是举了一个非常极端的例子，但是大家回过头来看政府去干预房地产市场的效果，其实也有七八分的无可奈何。而且这个房地产市场已经坐大，里面有地方政府土地财政的需要，地方财政实际上是高房价直接得益者，因此也是它的后台。所以，这样去应对，房地产市场是控制不了的，高房价是遏制不了的。

那么政府的政策应该是怎样的呢？我给大家举个例子，建国初期，陈毅到上海当市长，那时上海的米店老板就串通起来使坏，囤积不卖，让米的价钱急剧上涨。上海市政府一开始也限价，但是不管用。后来就想了个办法，到老解放区调来了大批的大米，平价出售，结果囤米不卖的老板全都赔大发了。这是三十六计中的“釜底抽薪”。所以，政府现在要做的，是把社会政策，就是把保障性住房这一块做好了，房地产市场也自然就会正常起来。

二、住房问题是一个政治问题

1．公民的社会权利：居住权与资产拥有权

去年以来，我一直强调，住房问题是一个政治问题。《世界××宣言》说：“人人在各国境内有权自由迁徙和居住。”这里讲的居住权不仅仅是一个有房子住的问题，还包括了迁徙，也就是我们说的流动。外来人口不要觉得自己低人一等，你也是广州市的一个市民，你的这种迁徙居住权从国际惯例看，应该是受到保护的。《世界××宣言》也宣布：“人人得有单独的财产所有权以及同他人合有的所有权，任何的财产不得任意剥夺。”就是说资产拥有权其实在《世界××宣言》当中也是得到保障的。这个宣言我们国家是已经签了字的。

在十七大报告里面，我们当时觉得有一点遗憾，因为在住房方面，只提了“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。”2007年的时候，几乎所有的人都说经济适用房不好。另外十七大报告中也提出：“创造条件让更多群众拥有财产性收入。”财产性收入是什么呢？当然有股票，有国家的债券，有银行的储蓄等等，这叫金融资产。但是，对一般老百姓而言，最实际的财产性收入可能还是房产。

最近出台的关于“十二五”规划的建议，说要“加强土地、财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需要。强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共居民住房，增加中低收入居民供给，加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产产业平稳健康发展。”在这个里面我们可以看到，党和政府在住房方面下的决心越来越大。

2．有恒产者有恒心

最近几年，我们在媒体上经常可以看到“中产阶级”一词。“中产阶级”是一个社会学的概念。社会学有一个说法：橄榄型社会是稳定的社会。橄榄的顶上是富裕阶层，最下面的我们叫贫困阶层，中间60%左右应该是中产阶级，20%是蓝领工人。随着现代社会的发展，蓝领工人应该逐步减少，而白领则应该越来越多。中产阶级从事专业性、管理性和行政性的工作，在发达国家当中他们占到人口的大多数，占到60%甚至到70%、80%。

身为中产阶级，在世界上的很多国家都被认为是一个很光荣的事，所以中产是一个社会的主流。在一些国家，对中产的认同度就非常高，像日本，你到街上去问，他只要有一个职业，有一个比较稳定的收入，有房子住，基本上都认为自己是中产。你到印度去问，几乎所有的人都认为自己是中产，不说自己是中产会觉得很丢脸。有一个统计，印度有90%的人认为自己是中产。有口饭吃就是中产了，他们的标准很低。

我们国家也在考虑这个问题，但我们谈的是中等收入阶层，没有讲中产阶级。我写过一篇文章讲中产的，去年《人民日报》给登出来了。也就是说“中产”这个词在国内得到越来越多的认可。中等收入阶层和中产阶层有什么差别呢？这个差别就是财产。孟子说：“民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。”翻译成白话文就是：关于做人的道理，有稳固产业的人才会有道德观念和行为标准，而没有稳固产业的人就不会有道德观念和行为标准。所以，有没有资产，对一个人，对一个家庭来讲意义是不同的——“有恒产者有恒心。”

美国社会学家迈克尔·谢若登，他写了一本书叫《资产与穷人》，他说：“收入可以满足人们短期的基本需求，但它无法改善长期的状况，无法实现人们对发展的本质需求，所以要达到社会政策的基本目标不能只依赖于收入的维持，还要依靠资产的建设和积累，资产建设的实质就是要通过政府的政策为政策对象启动资产的积累。”他把这个主意告诉了克林顿，克林顿很赞成，但是克林顿行为不端，最后下台了，没能实现。迈克尔·谢若登认为，要帮助穷人的话，光给他钱还不够，你要让他建立起自己的资产，他有了资产就会对生活有信心，一切就会改变。没有资产的人，他是随波逐流的，他不去想很多的问题。美国有很多的穷人，他就想着，我挣到一个星期的饭钱，就不干活了，玩去了。然后钱花得差不多了，才又去打工。为什么会这样呢？因为他出生在穷人聚居的贫民区，他看到他的父母和周围的人都这样过日子，所以他也就这样过日子。

一个人或者一个家庭，没有一份像样的资产的话，社会心理是会非常扭曲的。所以，中产阶级跟中等收入者的区别就在于要有资产，这个资产包括储蓄，包括债券，也包括股票这些金融的资产。当然，更重要的是不动产，不动产就是我们的住房。其实这个问题应该是在1200多年前，杜甫在他的《茅屋为秋风所破歌》里面就写过。中国人的传统文化要讲究“安居乐业”，安居是放在乐业前面的，甚至可以说安居是乐业的前提：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！风雨不动安如山。呜呼！何时眼前突兀见此屋，吾庐独破受冻死亦足！”何等的胸怀！只要天下的人能住得上房子，我就算是冻死了也安心。我们的一些官员和专家，怎到现在反而没有这种胸怀了呢？

3．新加坡“居者有其屋”的经验

给大家讲一个李光耀的故事，有一次台风袭击新加坡，李光耀开着车出去视察。那个时候是60年代，街上的小店小铺还很多，一般打烊后都是上门板。但是台风一来，把搁在家门口的门板给刮走了。李光耀就看到一个店主就豁着命去追那个门板，狂奔100多米总算把那个门板给捡回来了。看着这个男子高高兴兴的扛着门板往回走，李光耀不由得感叹，老百姓为了一块门板都如此的拼命，要是我们这个党能够给新加坡的居民一人一套房子的话，那么我们这个党就会立于不败之地。因此，新加坡人民行动党就有了一条政策，叫“居者有其屋”。我们在短时间内也提过这个口号，但是后来改为“居有其所。”往后退了。

现在全世界住房政策最好的是新加坡，新加坡有“组屋”，政府建房，平价卖给老百姓。据说，现在所有的人都有了第一套房子，已经开始第二循环，让大家买第二套房子。买第二套房子做什么呢？因为新加坡是一个旅游城市，第二套房子老百姓可以出租，这是一个生计，而且是一个长远的可持续的生计。对老百姓来讲，就有了一笔可以世代相传的稳定收入。

我们不要把住房权仅仅看成是“居有其所”，我觉得后面还是一个很深刻的道理在里面。为什么说住房问题是一个政治问题呢？建国60周年的时候我再看《毛泽东选集》。当时也在思考这个住房政策的问题，后来有一个发现，毛泽东在大革命的时候，也就是说国共合作和北伐的那个时候，毛泽东在农民讲习所，他对中农采取的是揶揄和嘲讽的态度，他的著作中有很多对中农漫画式的描写。但是，后来到了井冈山，建立了革命根据地，毛泽东写的文章就讲要扶持中农，尤其是在革命中分得田地的中农，要使他们成为苏区建设的主力。大家想一想为什么会有这样一个变化？

再想一想解放战争，解放战争国民党有800万大军，为什么被打败了呢？大家都知道，是翻身农民推着独轮车把解放军送过长江的，送到全中国的。为什么农民这么拥护共产党？这么支持解放军？原因是共产党给农民分房分地搞土改了，农民为了保护自己的胜利果实才这么做的。

再说改革开放，搞包产到户，农民虽然还没有土地的所有权，但是有了土地的使用权，跟过去集体生产的时候完全不一样了。从这里面是不是可以总结出一条规律来，上面所说的这几个时刻，都是共产党非常辉煌的时候，那么这个辉煌实际上是建立在使老百姓有了自己的资产的基础上。老百姓有了自己的财产，从无产者变成了有产者，他们衷心拥护共产党，拥护革命和改革，所以这个时候中国的革命就往前进，中国的建设也往前进。从这个意义上说，住房问题是个让老百姓拥有自己的资产的问题，本质上其实是一个政治问题，如果政府把住房问题解决好了，就一定会得民心。

三、住房社会政策：前瞻与愿景

1．住房政策关注的应是保障性住房

中国住房问题应该怎么办？首先，我们必须建立一个清晰的概念：住房政策不是房地产政策——住房政策是社会政策，房地产政策是经济政策。当然，用我们的现行政策的语言来说，住房政策叫“保障性住宅”，房地产政策是“商品性住宅”。社会政策是要靠政府去实施的，经济政策则是靠市场去运作的。

最近，针对坊间流传的“房价总理说了不算，总经理说了算”的说法，温总理说了这么一段话：“房价来讲有政府应该管的一部分，有市场应该管理的一部分，总理应该管的主要是保障性住房，解决的主要是中低收入者的问题。”从这段话中可以看到，总理其实是默认了房价总理说了不算，总经理说了算的。总理要管的是保障性住房，不是房地产市场，不是高房价，这不是他管的事。看起来总理是有决心的，2011年计划要建的房子中，50%是保障性住房。真的把保障性住房建起来了，老百姓就可以不用去关心房地产市场上房价有多高，那些是有钱人投资的事，是吃鲍鱼，吃鱼翅的事。只要有保障性住房，只要我有房子住，而且它能够成为我的财产就行了。老百姓对住房没有那么多的怨言，房地产爱怎么涨就怎么涨。

当然，保障性住房现在也很复杂，有廉租房，有公租房，有经济适用房，还有什么两限房（限面积、限价格），还有其他，名目繁多。但是主要是三类：廉租房、公租房和经济适用房。

有位领导说过一段话，这段话在中国对住房政策影响很深，但是我认为他说的这段话是值得商榷的。他说：“中低收入者买房不现实，我租房住40多年……即使在美国这样的发达国家，中产阶级普遍比较富裕，租房的也占到40%或者更高。”我觉得他的讲法误导了住房政策。领导同志租房40多年，他讲这个话是改革开放30年前后，所以大致上应该从60—70年代算起。从那时候到本世纪初住房改革，40年中有30年，其实中国绝大多数人都是租房住的，能够不租房住的时间到现在充其量也只有十多年。从个人经历看，这位领导同志长期在国外，在联合国机构工作。他卸任之后不可能留在纽约，留在美国，他既然不能长期在那儿生活，他当然不会买房。他在联合国的同事都是来自世界各地，而且都不会在美国长期住下去，所以也都是租房子住。

因此，我的意见，买房还是租房，其实决定的因素是准备长期居住还是短期居住。发达国家租房的人较多，是因为流动大。欧洲人流动大，因为欧盟成员国的公民，在欧盟的范围之内是可以随便到哪个国家打工的，租房住的人多可以理解。领导同志说，美国租房住的人多，是因为美国人不买房吗？美国人要是不爱买房怎么会出现“次贷危机”呢？其实美国人也是爱买房的。

还是那句话，计划在一个地方长期发展的话，比如在广州打工十几年，家庭的生活基础都在这儿了，想在广州长期居住、长期生活，那么就一定会选择买房。再说租房并不便宜，可能再加一点钱就够按揭了，那么我咬着牙把这个首付给付了，然后我就有资产了，有不动产了。不在广州作长远打算的人，就不会买房。只是到广州来看一看，如果有机会就在这里找个工作，没有机会我就走，那当然就租房子住了。所以，买房或租房虽然跟收入有关系，但是不是绝对的，收入之外的因素还有很多。

然而，有一个基本的道理，就是在一个国家，一个社会，中等收入的人应该买得起房，譬如花五年、十年的工资收入就可以买到一套房子，这才是正常的社会。

2．各种保障性住房的比较

我们再讲一讲现行政策涉及到的几种保障性住房。廉租房的对象实际上受到收入跟住房面积的双重限制。据媒体披露，整个北京市符合条件的只有24000户。所以，这个问题其实不难解决。从某种意义上讲，专门为他们去建房子是没有必要的，北京市现有的住房难道容不下这24000户吗？理性的政策是让他们自己去租房子，然后政府给住房补贴，这是一个较好的政策。廉租房有什么不妥之处？就是人为地把低收入家庭集中到一起了，这在国际上是有前车之鉴的。二战后，发达国家大量兴建“公共住房”，这些房子本来投资就有限，用的材料质量自然不会太好，所以很容易损坏；同时，因为没有物业管理，也没有人去维修……所以这类房子很容易破败。你现在到美国任何一个城市，总有人告诉你，晚上你千万不要到哪儿、哪儿去，这个地方就是“贫民区”，而这些地区通常就是以前的“公共住房”。当然，我不是说中国一定会这样，但是从政治的角度去考虑，把低收入人群人为的聚居在一起其实是不明智的。所以，满足“廉租房对象”的需求，其实用不了花那么大的力气，即使为24000户困难家庭全部去建新房也不是很大的事情。

再说公租房。我们回想一下我们的住房改革是怎么走过来的，建国时有很多房子被充公了，充公了之后就成了公租房。50年代、60年代，大家住的都是公租房。但是，因为实行低工资政策，住房也只能低租金的福利房，所以政府很难持续投入很多资金去给老百姓盖房子，建新房的成本收不回来。即使是维修的问题也很难解决，因为维修也需要政府的财政投入。正因为政府掏不起这个钱，所以才出现了欠账问题。以后就让单位给自己的职工建房分房，但是这个也不是一个办法。公租房从政策上看，是一种退步，退回福利分房的老路上去了。如果说公租房的政策真管用，我们根本不需要进行房改。公租房新的时候很好看，大家很高兴的搬进去了，5年之后、10年之后，里面的设施坏了，让政府投资去修的时候，那时候是一个什么景象？政府在基建、维修和服务管理方面都需大量的投入，因此很难用这种方式来满足居民的居住需要。再说，从分配的角度看，它一点也不比经济适用房容易，所以这也不是明智的政策选择。

经济适用房的好处是什么呢？房子卖给你了，那就是你自己的资产，以后出现的一切问题你自己解决。当年房改的思路，最基本的想法就是从这儿开始的。所以，最好的政策其实是经济适用房，很可惜，这个政策让腐败给弄坏了。经济适用房还是一个很聪明的办法，政府进行非营利经营。建房子并不为挣钱，以平价卖出去，把成本收回，可以再去盖新房。而房子卖出去以后，就成了个人的财产。这样，第一，你会很爱惜；第二，以后维修这些事全是你自己的事。所以经济适用房其实是一个好政策。出现的问题，是政策实施的问题，经济适用房都是由房地产商自己去卖，政府没有真正去管这件事，而政府应该管的事恰恰是住房的分配。

3．阶梯式实现住房梦

我主张阶梯式地实现中国人的住房梦：首先政府让你平价买一个小房子。有两种方式，其一是政府对所有的公民都付有解决住房问题的责任，不管你有钱没钱，摇号，摇到了你就去买。但是，如果住房改革的时候已经买了房的人，说明政府对你已经尽了责任，他就没有资格再参加分配了。房子不大，使用面积大概是50平方左右，有厕所，有厨房。因为现代社会里，住房带厨房、厕所是起码的文明标准。你买了小房子以后，随着事业的发展，收入的增加，以及家庭成员的变化，譬如生孩子了，50平米的房子不够住了，那么这时你就把这个房子卖出去，你再买新房。我主张房子要称为个人的资产，不要再去搞很复杂的政策。你买了就是你自己的资产，你当天就可以拿到市场上去卖。大家想一想，其实房源多了，又有政府的平价房起着指导价的作用，房价是不是就涨不上去了？。

外地人怎么样？外来人口，包括农民工，政府也不需要去操心建房，只要把租房市场组织起来就行了。我到英国去，很多城市居民都会出租房子，我住在一个英国老太太家里。我去的第一天，就来了一个房协的人，跟我们一起吃饭，他就告诉我，一系列租房的政策。租金是多少，条件是怎样，你要遵守哪些规矩，等等。最后，到我走的那天，房协的人又来了，问我住得满意不满意，有什么意见。英国的房协是半官方的组织，有官方背景，但它是NGO。有这样一个市场，外面来的人也不愁没有房子可租。

我们现在讲“蚁族”，我认为是一种夸张。我们这一代人谁没“蚁族”过？我刚结婚时住的房子是9平米，你说“蚁族”不“蚁族”？我在香港读大学，花3000元租房，实际上只租了一个床。外来人口进城打拼，刚开始时生活都是比较艰苦的。我们的媒体，再加上两会代表一作秀，结果是“蚁族”没有地方住了。

所以，我觉得要实现住房梦。首先，市政府有这样一个责任，给没有房子的家庭提供一套小房子，这套房子不是送给你的，租给你的，而是卖给你的，是你自己买的。然后在这个地方给了你解决住房的第一级阶梯，然后你自己逐渐去改善。即使改善不了，你也有房子可住。这是一个正常的住房社会政策，基本上是一个经济适用房的政策。这相当于香港的“居屋”政策，相当于新加坡的“组屋”政策。

4．城市规划不合理

对于一个城市，还要讲到城市规划。用社会学的理念，一个城市，中心是中央商务区，围着中央商务区居住的应该是中低收入者，有钱的人住到城外去。但中国的城市是反其道而行之。这就造成了很多问题：中国的城市为什么堵车？因为中国低收入的人住在城外，有钱的人住在城里。低收入的人天天要花几个小时坐车上下班，他们在路上花的时间越多，就越“添堵”。同时，有钱的人都住在城里，出门就开车，这就又堵上加堵。所以，中国的城市怎么能不堵车。中国城市的居住模式已经很难改变，广州跟北京、上海一样，只有越来越堵，而且怎么修路都没有用。社会学提出的城市模式是有道理的，香港的弥敦道算是一个繁华的地方，但是住在弥敦道两边的有富人吗？铜锣湾、湾仔一带很繁华，但是那一带住的有富人吗？现在我们把低收入人都赶到城外去，这是一个政策失误。中国城市的堵车是一时无法解决的。现在拼命修地铁，地铁是好，但是地铁从修建一直到以后的维修成本都是很大的。中国城市中的地铁还不算多，咬着牙还可以坚持，如果所有规划中的地铁的都建好了的话，运营肯定出问题。只有两条路：一是政府给予大量的补贴；二是提高票价。据说广州地铁的票价已经非常可观了，为什么？因为地铁在市中心运行的时候，基本上有八成是满载的。但当它延伸到郊区，就只有上班的时间是满栽的，中间一段时间是空闲的，所以它要亏本，这是必然的。所以，现在修地铁投入大，可以预计，将来的运营成本会更大。

本来还有一些问题要讲，但时间不允许了。今天就讲到这儿，谢谢大家！（完）

来源：岭南大讲堂